부동산 투자를 위해 대출을 알아보거나 아파트 등 내 집마련을 하기 위해 대출을 알아보시는 분들이 반드시 알아야 할 개념이 있습니다. 그것은 바로 DSR, LTV, DTI인데요. 특히 최근 몇 년 동안 정부에서 DSR 관련 규제가 많아서 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지 따져보는 게 중요합니다. 차례대로 개념과 계산하는 방법 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.
DSR의 개념
DSR은 "Debt Service Ratio(총부채 원리금 상환비율)"의 줄임말로 단번에 이해하기는 쉽지 않습니다. 개념을 좀 풀어서 설명드리겠습니다. 쉽게 설명하면 "내 수입에서 몇%까지 대출의 원금+이자를 갚는데 쓰라"는 식으로 제한을 두는 것입니다.
예를 들어, DSR 제한이 40%이고 연봉이 1억 원인 사람의 경우, 이 사람은 본인이 보유한 대출금의 1년 원금과 이자 상환액이 4,000만 원을 넘을 수 없게 됩니다. 그렇기 때문에 소득이 낮을수록, DSR 제한이 높을수록 빌릴 수 있는 대출금이 줄어드는 것입니다.
이때 DSR은 본인이 가진 기존의 대출(총 대출)의 원리금 갚는 금액을 모두 계산하기 때문에 내 집마련 시 구입하는 주택뿐만 아니라 기존에 보유한 마이너스 통장, 신용 대출, 다른 부동산 담보 대출의 원리금까지 모두 포함합니다.
DSR 계산하기
본인이 보유한 DSR의 퍼센트가 궁금하시면 네이버 등 포털 사이트에서 계산하실 수 있습니다. 네이버는 DSR을 비롯한 각종 금융 관련 계산법을 제공하고 있습니다.
LTV의 개념
LTV는 영어로 "Loan to Valve"의 줄임말로 우리나라 말로는 "담보 인정 비율"이라고 합니다. 예를 들어 설명드리면 내가 10억 원의 아파트를 구입하고 주택담보대출을 받는다고 가정했을 때, LTV가 70%라면 은행에서 최대 7억 원까지 대출을 해줄 수 있다는 의미가 됩니다. 즉, 은행에서 해당 아파트를 담보로 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 정해주는 것이 LTV입니다.
문재인 정부에서 집값이 가파르게 올라 DSR과 함께 LTV로 규제를 했었는데 담보인정비율인 LTV를 70%에서 50%로 낮춘다면 위의 사례에서 7억 원까지 가능한 대출이 5억 원으로 줄어들게 됩니다. 그러면 아파트를 구매하려는 사람은 기존엔 내 돈 3억 원이 있으면 구입이 가능했지만 이젠 5억 원이 필요하니 구입하려는 수요가 낮아질 수 있는 것입니다. 추가로 LTV는 토지, 건물마다 40~80%까지 담보인정비율이 다른데, 토지도 농지, 임야, 나대지 등에 따라 달라지고 건물도 주택, 상가, 공장 등등에 따라 달라집니다. 자세한 담보인정비율은 은행에 방문해서 상담을 받아보시기 바랍니다.
DTI의 개념
마지막으로 DTI는 "Debt to Income"의 줄임말로 우리나라 말로는 "총 부채 상환 비율"이라고 합니다. DTI는 위에서 설명한 DSR의 개념과 유사한데 DSR이 조금 더 강화된 규제라고 생각하시면 됩니다. DSR이 기존 보유한 모든 대출의 원금 상환액과 이자금액을 모두 포함했다면 DTI는 1년간 상환할 "주택담보대출의 원금 + 기존 보유한 대출의 이자상환액"의 비율입니다.
예를 들어, DTI 제한이 60%이고 연봉이 1억 원인 사람의 경우, 연간 총부채의 원리금 상환액 한도 6,000만 원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다. DTI는 주택담보대출의 금액을 계산 시에만 적용하는 개념으로 투자를 위해 주택을 구매하거나 내 집마련을 하실 분들은 은행에 방문하여 정확한 대출금액을 알아보시기 바랍니다.
여기까지 봐주신 분들을 위해 DTI, DSR 최대 한도 받는 꿀팁을 공유해 드리자면,
1. 대출 만기는 최대한 길게 받기
2. 고금리 신용대출은 최소한으로 받기
3. 대출 상환 방식을 원리금 균등 방식이 아닌 원금 균등 방식으로 받기 등이 있습니다.
모두 대출 활용 잘하셔서 부자 되시기 바랍니다.
감사합니다.